Allgemeines zum Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Erbbaurechtnehmer das Grundstück neu bebauen oder die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Er wird also Eigentümer der Immobilie, pachtet jedoch das Grundstück.
Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (früher auch Erbpacht genannt).
Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.
Der Erbbaurechtsvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahre. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen, als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.
Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?
Neben dem zuvor erwähnten Erbbauzins verpflichtet sich der Erbbaurechtnehmer, das Haus umfassend gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern. Wobei Versicherungen wie die Gebäudeversicherung natürlich auch bei normalen Immobilien notwendig sind. Zudem entstehen die üblichen Kosten, wie die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer.
Auch Erschließungskosten zahlt der Erbbaurechtnehmer aus eigener Tasche, wenn er einen Hausbau plant.
Werden Immobilien mit Erbbaurecht von Banken finanziert?
Eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück kann mit einer Baufinanzierung finanziert werden. Allerdings sind viele Banken von diesem Konstrukt nicht begeistert. Der durch den Erbbau geringere Verkehrswert der Immobilie sowie die Ansprüche des Erbbaurechtgebers an die Immobilie stellen für die Bank ein Finanzierungsrisiko dar, das sie durch einen höheren Sollzins für die Finanzierung ausgleicht. Das macht die Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück mitunter ggf. deutlich teurer als die einer „normalen Immobilie“.
Vorteile des Erbbaurechts
- Kaufpreis für Grundstück wird eingespart
- Niedrige Kaufnebenkosten
- Häufig niedriger Kaufpreis bei Kauf einer Immobilie auf Grundstück mit Erbbaurecht
- Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren
Nachteile des Erbbaurechts
- Kein Eigentumsanspruch auf das Grundstück
- Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers
- Erbbauzins kann alle 3 Jahre erhöht werden
- Risiko auf Verlust der Immobilie bei Auslauf des Vertrages oder Heimfall
- Besondere Bedingungen für Baufinanzierung
- In der Regel niedriger Verkaufspreis für Immobilien auf Erbbaugrundstück
- Erbbauzinszahlungen können mit den Jahren die gesamten Grundstückskosten übersteigen
