Allgemeines zum Vorkaufsrecht
Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass jemand beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks das vorrangige Recht hat, das Objekt zu erwerben.
In der Regel wird ein Vorkaufsrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Das Vorkaufsrecht gilt auch, wenn der Kaufvertrag schon beurkundet wurde. Der Vorkaufsberechtigte darf dann zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einsteigen und die Stelle des Käufers übernehmen, sofern gewünscht.
Arten des Vorkaufsrechts
Für Vorkaufsberechtigte stehen in der Regel individuelle Interessen im Vordergrund. So geht es für Erben z.B. häufig um den Erhalt oder Eigenbedarf an einer Immobilie, Gemeinden sichern sich Vorkaufsrechte für die Umsetzung ihrer Stadtplanung und Mieter schützen sich auf diese Weise vor einer spekulativen Umwandlung des Mietobjekts in eine Eigentumswohnung.
Ein Vorkaufsrecht kann aus verschiedenen Bedingungen und in unterschiedlichen Formen entstehen. Man unterscheidet zwischen:
- dem dinglichen Vorkaufsrecht
- dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht
- dem gesetzlichen (öffentlich-rechtlichen) Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht wird in das Grundbuch eingetragen und gilt dadurch automatisch als Verfügungssperre für jeden Verkaufsfall. Es kann nur auf unbewegliche Sachen bestellt werden. Darunter werden Grundstücke verstanden, nicht aber die darauf befindlichen Gebäude.
Das dingliche Vorkaufsrecht dient dem Interessenten als Vormerkung, indem es im Grundbuch eingetragen wird. Es verhindert dadurch die Übertragung des Grundstückes an den jeweiligen Erstkäufer, bis der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird dem Berechtigten lediglich als Rechtsposition zugesprochen. Demnach erfolgt kein Eintrag in das Grundbuch, sondern nur eine vertragliche Zusicherung. Es gilt auch für bewegliche Sachen (d.h. die auf dem Grundstück befindlichen Häuser und Eigentumswohnungen).
Anders als bei dem dinglichen Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte sich der Eigentumsübertragung an einen Erstkäufer nach dem Grundbucheintrag nicht mehr entgegenstellen. Der Berechtigte muss also vor der Grundbucheintragung und nach der Kaufvertragsunterzeichnung von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht
Wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen (gem. BGB und BauGB) erfüllt sind, kann für einige Vorkaufsbegünstigte das gesetzliche Vorkaufsrecht in Kraft treten.
Die gesetzlichen Vorkaufsrechte gelten per Gesetz und müssen von den Vorkaufsberechtigen selbst bedacht werden. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte können bestehen z.B. für:
– Mieter einer Immobilie
– Miterben einer Erbengemeinschaft
– Gemeinden zur Sicherung der Bauleitplanung
Einige Bundesländer haben sich zudem Vorkaufsrechte an Grundstücken gesichert. Diese gelten, wenn sich in oder auf dem Grundstück denkmalgeschützte Kulturgüter befinden.
Wichtige Hinweise für Käufer/Verkäufer
Das Vorkaufsrecht gilt nur bei einem Verkauf. Es gilt nicht bei Zwangsvollstreckung, Schenkung, Tauschgeschäften, Erbfolgen, Verkäufen an Familienmitglieder oder gesetzlichen Erbfolgern, oder Übertragungen von Geschäftsanteilen.
Das Vorkaufsrecht kann für Verkäufer und Kaufinteressenten ein ungeliebtes Hindernis sein. Beteiligte sollten sich in jedem Fall ausreichend informieren und, wenn möglich, vorab mit dem Vorkaufsberechtigten klären, ob ein Kaufinteresse besteht, um spätere Vertragsauflösungen und damit verbundene Kosten sowie Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vorkaufsberechtigten zu vermeiden.
