Allgemeines zur Auflassungsvormerkung
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages sind Sie noch nicht Eigentümer einer Immobilie. Aufgabe des Notars und des Verkäufers ist es, die im Grundbuch noch eingetragenen Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte) zu beseitigen und die lastenfreie Übergabe an den Erwerber zu gewährleisten. Außerdem müssen Sie als Käufer den Kaufpreis zahlen.
Bevor diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, können Sie nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Um aber zu verhindern, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals an einen anderen Interessenten verkauft, wird im Grundbuch (Abteilung II) eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen.
Zwischen der Einigung über den Kaufpreis, der anschließenden notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und dem formellen Eigentumsübergang können also einige Wochen liegen.
Die Auflassungsvormerkung dient in der Zwischenzeit als rechtliche Zusicherung des Erwerbs, zu den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Konditionen – Sie werden als Käufer vorgemerkt.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Notar die eigentliche Auflassung, sprich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, beantragen. In der Regel dauert dieses Verfahren mind. 4 Wochen.
Des Weiteren gilt im Rahmen der Auflassungsvormerkung Folgendes:
- Der Verkäufer darf nicht mehr vom Verkauf zurücktreten.
- Eine Belastung des Grundstücks ist nicht mehr möglich.
- Mit der Vormerkung haben Gläubiger keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.
- Selbst bei einem besseren Angebot durch einen anderen Käufer darf der Verkäufer keinen Zuschlag erteilen.
- Eine Insolvenz des Verkäufers wirkt sich nicht auf die Kaufabwicklung und Eigentumsübertragung aus.
Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?
Unbedingt! Denn wird die Vormerkung nicht gleich zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag vom Notar mit beurkundet, kann der Verkäufer nach wie vor über die Immobilie verfügen und sie theoretisch ein weiteres Mal verkaufen. Der Immobilienkäufer hätte folglich keine Gewissheit, dass der Eigentumsübergang auf ihn vollzogen wird. Auch wäre nicht gewährleistet, dass er mit Zahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer wird.
Auch der Verkäufer hat ein Risiko: Würde er im notariellen Kaufvertrag sogleich die Auflassung (also die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch) erklären, könnte der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, bevor er den Kaufpreis für das Grundstück vollständig bezahlt hat.
